2025年07月10日

不動産売却価格の決め方とは？？

不動産価格はどの様に決まるのか？実勢価格？公示地価？路線価？固定資産税評価額？を詳しく解説！

不動産を売却しようと考えたとき、「自分の不動産はいくらで売れるのか？」という疑問を抱く方は多いでしょう。一言で「不動産価格」と言っても、その種類や評価基準は複数存在し、それぞれが異なる目的と算出方法を持っています。

このコラムでは、不動産価格の仕組みを「不動産評価額」「実勢価格」「公示地価」「路線価」「固定資産税評価額」という5つのキーワードを中心に、わかりやすく解説していきます。

1. 不動産価格の決め方とは？

不動産価格には、実際の売買価格である「実勢価格」をはじめ、国や自治体が算出する「公示地価」「路線価」「固定資産税評価額」など、様々な種類があります。

それぞれの価格は、以下のような目的で使われます。

実勢価格：実際の取引に基づく価格（市場価格）

公示地価：国が公表する標準的な土地価格

路線価：相続税や贈与税の算定基準

固定資産税評価額：固定資産税の課税基準

つまり、「不動産価格」と一言で言っても、その使われ方によって金額や評価の仕方が異なるのです。

2. 実勢価格とは？
「実勢価格」とは、実際に不動産が市場で売買された価格のことです。もっとも現実的で信頼性のある価格指標とも言え、売却時の価格決定において重要な参考になります。

実勢価格は、近隣の類似物件の取引事例や不動産会社の査定を通じて知ることができます。大手ポータルサイトに掲載されている売出価格も参考にはなりますが、必ずしも成約価格ではない点に注意が必要です。

3. 公示地価、基準地価とは？

「公示地価」は、国土交通省が毎年3月に公表するもので、全国の標準地について「その年の1月1日時点での適正な価格」を示します。不動産鑑定士によって評価され、売買や不動産評価の指標として利用されます。

また、「基準地価」は都道府県が独自に評価・公表する土地価格で、毎年7月1日時点の価格が基準です。公示地価の補完的役割を果たします。

これらは「標準価格」としての役割を担っており、実際の売買価格とは必ずしも一致しませんが、市場動向を把握するうえで有用です。

4. 路線価、固定資産税路線価とは？

「路線価」は、国税庁が毎年発表する土地の評価額で、主に相続税や贈与税の計算に用いられます。道路に面した土地の1㎡あたりの価格として表示され、市街地のほとんどの道路に設定されています。

また、市区町村が定める「固定資産税路線価」（または標準宅地評価額）は、固定資産税評価額を算出するための基礎となります。

路線価は、通常、公示地価の約80％程度を目安に設定されているため、市場価格よりやや低めです。

5. 固定資産税評価額とは？

「固定資産税評価額」は、市区町村が定める土地・建物の評価額で、固定資産税や都市計画税の課税標準になります。3年に一度見直されるのが特徴です。

この評価額は、路線価や標準宅地の評価額をもとに算出されるため、市場価格よりも低くなるのが一般的です。

なお、土地と建物それぞれに評価額が設定され、毎年4月ごろに送付される「納税通知書」で確認できます。

6. まとめ

不動産価格にはいくつもの種類があり、それぞれ目的と算定方法が異なります。

不動産を売却する際は、「実勢価格」をもとに価格を設定し、その他の評価額と比較することで、相場とのズレを把握しやすくなります。信頼できる不動産会社に相談し、複数の視点から査定を受けることが、納得のいく売却への第一歩です。

最近ではAIが査定をします。この情報社会において様々な情報を鑑みて査定を行っている様です。

弊社では取り入れておりません。

不動産価格に関するご不明点がありましたら、お気軽にご相談ください。専門家として、あなたの大切な資産の適正な評価と売却をしっかりサポートいたします。

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