2024年11月26日
不動産売却における税金と居住用財産の3,000万円控除とは？？
不動産売却における売主の居住用財産を売った場合の税金とは？控除はあるの？どんな時に税金がかかるのかを解説！
不動産を購入・売却する際、売った後に発生する「税金」が気になる方も多いでしょう。特に、居住用財産（自宅など）を売却した場合には、「3,000万円控除」という大きな特典が利用できる可能性があります。この記事では、居住用財産を売却する際の税金や控除の詳細、そして取得費や税率について分かりやすく解説します！
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■ 不動産契約における居住用財産の3,000万円控除とは？売った時の税金の関係とは？
不動産を売却した場合、利益（譲渡所得）が発生すると課税対象になります。ただし、特定の条件を満たす場合に
「居住用財産の3,000万円控除」という制度を利用することで、税金を大幅に抑えられる可能性があります。
では、売却に伴う税金の基本から具体的な控除制度まで詳しく見ていきましょう。
1. 売った場合の税金とは？
不動産を売却した際、税金がかかるのは「譲渡所得」が発生した場合です。譲渡所得とは、次の計算式で求められる金額を指します。
譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用 + 特別控除)
売却価格: 不動産を実際に売却した金額。
取得費: 不動産を購入した際の費用や取得にかかった諸経費。
譲渡費用: 売却にかかった仲介手数料や解体費用など。
特別控除: 例えば、居住用財産の場合に適用される「3,000万円控除」など。
譲渡所得が計算されると、これに税率を適用して所得税と住民税が課税されます。
2. 居住用財産の3,000万円控除とは？
居住用財産を売却した場合、一定の条件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。これが「居住用財産の3,000万円控除」です。
【適用条件】
・売却する不動産が、現在または過去に自分や家族が居住していた住宅であること。
・住まなくなった日から3年目の年末までに売却していること。
・買主が親族など特別な関係者ではないこと。
例えば、売却による譲渡所得が2,500万円だった場合、この控除を適用すれば譲渡所得が0円となり、結果として税金がかかりません。
3. 取得費とは？
取得費とは、不動産を購入した際の実際の費用や、それに伴う諸経費を指します。これには以下のようなものが含まれます。
・購入代金
・仲介手数料
・登記費用
・不動産取得税
・印紙代 等々
ただし、購入当時の書類が残っていない場合は、売却価格の5%を概算の取得費とすることができます。この「5%ルール」は特例ですが、購入時の費用が高かった場合は実額で計算したほうが有利です。
4. 税率とは？
不動産売却による譲渡所得に課される税率は、不動産を所有していた期間によって異なります。
・短期譲渡所得（所有期間5年以下）: 税率39.63%（所得税30% + 住民税9% + 復興特別所得税0.63%）
・長期譲渡所得（所有期間5年超）: 税率20.315%（所得税15% + 住民税5% + 復興特別所得税0.315%）
例えば、同じ1,000万円の譲渡所得でも、所有期間が5年以下の場合は約400万円、5年以上の場合は約200万円の税金がかかります。
5. まとめ
不動産を売却する際には、税金が大きなポイントになります。特に、居住用財産の3,000万円控除を利用すれば、多くの場合で税金を軽減またはゼロにすることが可能です。ただし、この控除を受けるためには条件を満たす必要があり、事前にしっかり確認することが大切です。
また、取得費や譲渡費用、所有期間に応じた税率も、最終的な税金額を左右する重要な要素です。不動産の売却を検討している方は、専門家と相談しながら適切な手続きを進めましょう。
売却後の税金についての不安を解消し、賢く不動産取引を進めていきましょう！
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