2024年02月17日

担保評価の出ない不動産とは？

担保評価の出ない（銀行融資が難しい物件）不動産とは？その特徴は？売却方法について解説！

不動産を売却する時に、売主はより高く、早く売却したいと思います。その為には担保評価が重要なポイントとなります。

担保評価が出ない物件は金融機関から融資を受ける事が難しくなる為、購入者が限られてしまいます。前もって所有物件がどのくらいの担保評価があるか知っておく事で、売却する際にスムーズな取引ができます。

1: 不動産売却における担保評価とは

不動産売却において、担保評価は非常に重要な要素です。これは銀行が物件を担保として受け入れる際に、その価値を評価するプロセスを指します。この評価額に基づいて融資審査などが行われます。担保評価は、立地条件、土地の面積、建物の構造、規模、周辺環境、路線価、販売事例、成約事例、法律規制など様々な事を考慮して算出されます。しかし、一部の物件は担保評価が難しく、銀行融資が難しい状況になることがあります。

担保評価が出ない不動産を売却する際には、価格の交渉や買い手を見つけるための努力が必要となります。不動産の魅力やポテンシャルをアピールすることで、買い手の興味を引くことができます。また、不動産会社のプロフェッショナルな意見やアドバイスを受けることも重要です。担保評価が出ない不動産を売却する際は、状況をよく把握し、適切な戦略を立てることが求められます。

2: 担保評価の出ない不動産の特徴

2.1: 地域の問題

都市計画区域外の物件や市街化調整区域の物件など融資エリアの区域外の場合は市場性が低いと判断（物件の価値を客観的に評価するのが難しい）されて担保評価がでない可能性があります。

2.2: 建物の状態

物件自体の状態も担保評価に影響します。老朽化が進んでいる、大規模な修繕が必要な場合、銀行はそのリスクを考慮して融資を難しくすることがあります。耐用年数が過ぎている建物の場合、建物評価が低くなる可能性もあります。

2.3:違反建築物

現況の建物が、建築確認申請通り建築されているか。建ぺい率、容積率オーバーになっていないか。増築した部分の確認申請があるか。登記済なのか。などの確認が必要です。該当する場合は担保評価が低くなる可能があります。

2.4:再建築不可

再建築不可とは、現在建てられている建物を解体して更地にしても、新たに建物を建てられない土地のことです。再建築不可の物件は融資対象外となっている場合がほとんどです。

2.5: 越境

建物が民地や官地に越境している場合や、他人の建物が越境してきている場合なども担保評価が低くなる可能性があります。

2.6: 市場需要の不足

特定の物件が市場で需要が不足している場合、その物件の価値を適切に評価するのが難しくなります。これは同様に担保評価が難しい理由となります。

2.7: その他

各金融機関によって異なりますが、土地の面積が小さい、公図と現況が違っていて公図の訂正が必要だったりするケースもあります。

3: 担保評価の出ない不動産の売却方法

3.1: 専門家のアドバイス

担保評価が難しい物件を売却する際には、不動産の専門家のアドバイスを受けることが重要です。専門家は市場動向や適切な価格設定について的確な情報を提供してくれます。2で述べたような担保評価が出ない物件の価格は一般市場価格から比較すると安くなる傾向にあります。購買者は融資が受けられないと現金で購入しなければなりません。現金購入の購買者に限られてしまいます。

3.2: 違反建築の場合

是正工事をすることにより解消できる可能性があります。増築部分の登記は専門家に依頼すれば登記が出来ます。費用は掛かりますがしっかりと是正することで融資をしてもらうことができます。

3.3: マーケティング戦略の構築

物件を魅力的に見せるために、効果的なマーケティング戦略を構築することが不可欠です。写真やプロモーションを活用し、潜在的な購入者にアプローチしましょう。

3.4: ネゴシエーションスキルの向上

売却交渉は重要なステップです。価格交渉や条件の調整において、ネゴシエーションスキルを向上させることで、成功への道が開けるでしょう。