2023年11月02日

市街化区域？？市街化調整区域？？

市街化区域？？市街化調整区域？？ってよく聞くけど・・・

不動産を調査するにあたって一番最初に確認するのが、該当物件が市街化区域なのか市街化調整区域なのかを確認します。理由は、市街化調整区域の場合は原則として建物が建てられない区域の為です。

★市街化区域

都市計画により定められた都市計画区域の区分で、すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域をいいます。

★市街化調整区域

都市計画により定められた都市計画区域の区分で、市街化を抑制すべき区域を市街化調整区域といいます。市街化調整区域では、原則として建築物を建築することが規制されています。

ただし、許可要件を満たせば建物を建てる事が可能です。

・農林漁業者の住宅の建築

・分家住宅の建築

・市街化調整区域の指定以前から宅地利用している土地（線引き前宅地・既存宅地）における住宅の建築、建替え、増築

◆大規模既存集落内における住宅の建築（浜松市の条例で定めている制度です）

◆市街地縁辺集落内における住宅の建築（浜松市の条例で定めている制度です）

上記以外でも市街化調整区域に建物が建てられる場合もあります。

詳しくは物件所在地の行政機関へご確認ください。

下記は浜松市の資料参照です。

●市街化区域については、用途地域が定められています。13種類に分かれており、その分類としては「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分けることができます。細かくご説明すると長くなりますので、大まかに文字通りのエリアとなります。

また、用途地域以外にも都市計画で定められている地区、地域、街区などの情報を確認します。

例えば、防火地区、高度地区、風致地区などのエリアに入っていないか？など様々な調査を行います。

●市街化調整区域については、規制、許可基準、建てられる方の資格など細かな基準が定められていますので案件ごとに調査が必要です。

≪不動産を売却する場合≫

・市街化区域は基本的には建物が建てられる区域の為、売却には問題ありませんが、法律が変わっていて同規模の建替えが不可な場合や、現行法律では違反建築に該当している、前面道路の認定の変更によって再建築不可などになっている場合もありますので現行の法律や基準などを参照して査定します。

・市街化調整区域は、線引き前宅地、既存宅地などに該当しているか。大規模既存集落エリアに入っているか。市街地縁辺集落エリアに入っているかなど。確認します。建てられる建物の規模や規制などがある為、一般的に市街化区域に比べて価格が安くなったり、金融機関の評価も低く算定される場合もあります。

売却については、物件ごとに調査が必要です。調査状況によっては相場より安価になる場合もあります。査定の段階である程度把握しておくのも大切なポイントです。必ず専門家に相談するようにしましょう！！

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